News

Conoscere gli aggiornamenti del mercato

Contratto di locazione parziale di un immobile

Quali sono le regole da seguire quando si sottoscrive un contratto di locazione parziale? Quali i diritti del locatore e quali quelli del conduttore? Quali gli obblighi che derivano dalla sottoscrizione dell’accordo? A queste e altre domande rispondono i nostri collaboratori di condominioweb.

Varie le questioni sottese a questa particolare tipologia contrattuale, che sovente ricorre nella prassi quotidiana e che spesso viene ad essere confusa con altra tipologia contrattuale, ossia il contratto di affittacamere.

Questa ultima tipologia contrattuale è normata per lo più in relazione allo svolgimento di attività imprenditoriale e/o turistico imprenditoriale ed è regolamentata per lo più a livello regionale (la disposizione contenente la definizione di affittacamere contenuta nel Codice del Turismo – d.lgs n. 79/2011 – è stata poi dichiarata incostituzionale, come molte altre).

Vale la pena, quindi, datane la definizione, soffermarsi sulle principali caratteristiche giuridiche e sui risvolti fiscali di tale negozio.

Nozione di locazione parziale

Né il codice civile, né le leggi speciali (si pensi alla legge n. 392/78 o alla n. 431/98) contengono la definizione di contratto di locazione parziale. Il motivo è semplice: non esiste una definizione legislativa di locazione parziale. L’art. 1571 c.c. definisce la locazione come quel contratto col quale una parte si obbliga a far godere all’altra una cosa mobile o immobile per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo.

In effetti, a ben vedere, il riferimento alla cosa immobile non è di per sé preclusivo della possibilità di locare, in uso esclusivo, uno o più vani di un’unità immobiliare, con uso condiviso della restante parte dell’abitazione.

Ed allora, ecco quale può essere una definizione di contratto di locazione parziale: un contratto col quale una parte si obbliga a far godere all’altra uno o più vani di un immobile, per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo.

La locazione parziale può riguardare tanto la destinazione abitativa (stanza da letto), quanto usi differenti da quello abitativo (ad esempio locazione per uso studio, ecc.).

Allo stato attuale è bene non confondere la locazione parziale, con la locazione di un posto letto. Questa tipologia contrattuale, senz’altro lecita, non è contemplata quale forma di locazione, quanto piuttosto alla stregua di attività ricettiva e come imprenditoriale o para imprenditoriale.

Durata della locazione parziale

Il contratto di locazione parziale può avere la medesima durata del corrispettivo contratto di locazione “completo”.

Ciò vuol dire che, nell’ambito degli immobili ad uso abitativo, potremmo trovare contratti di locazione parziale:

  • del tipo 4+4;
  • del tipo 3+2;
  • del tipo transitorio;
  • del tipo per studenti universitari;
  • di durata inferiore a trenta giorni.

La peculiarità di questo genere di accordi sta nel fatto che ad essere locata non è l’intera abitazione, ma solamente una sua parte. Come per ogni altra locazione, questa può prevedere la presenza di mobilio (ammobiliata) oppure no (non ammobiliata).

In ogni caso è bene individuare chiaramente quali parti dell’unità immobiliare sono concesse in locazione con utilizzazione esclusiva e, di contro, quali sono parti comuni con gli altri coabitanti, eventualmente specificando anche se esistono zone dell’abitazione completamente escluse dall’accordo.

Allo stesso modo si agisce in relazione alla locazione parziale per uso differente da quello abitativo. Si pensi alla concessione di una stanza in uno studio professionale. In tal caso la durata del contratto dovrà conformarsi a quanto prescritto dalla legge (art. 27 e ss. l. n. 392/78), ossia prevedere una durata di almeno sei anni rinnovabili per uguale periodo.

Ai fini di eventuali azioni giudiziarie contro il locatore o uno o più conduttori che, ad esempio, possono portare ad un pignoramento mobiliare, è bene indicare specificamente nel contratto di locazione quali siano i beni di proprietà rispettivamente della parte locatrice e di quella conduttrice.

La registrazione del contratto (obbligatoria se esso supera i trenta giorni annuali di durata) conferisce data certa a quella pattuizione.

Locazione parziale e fissazione della residenza

La fissazione della residenza è un obbligo che grava su tutti le persone che vivono in Italia e che devono presentare apposita dichiarazione al Comune nel quale è ubicata l’unità immobiliare nella quale vivono.

La residenza è il luogo in cui è fissata la dimora: se stipulo un contratto di locazione parziale per andare a vivere stabilmente in quella casa devono fissarvi anche la residenza (d.p.r. n. 223/1989).

Che cosa succede se in quella stessa abitazione hanno la residenza altre persone?

Si entra a fare parte della stessa famiglia anagrafica?

Ai sensi di legge per famiglia anagrafica “si intende un insieme di persone legate da vincoli di matrimonio, parentela, affinità, adozione, tutela o da vincoli affettivi, coabitanti ed aventi dimora abituale nello stesso comune” (art. 4, primo comma, d.p.r. n. 223/1989).

Per esservi famiglia anagrafica deve esistere concordia in tal senso tra i vari interessati.

Come si legge sul sito governativo Linenamica “persone o famiglie che coabitano nello stessa abitazione possono dar luogo, dunque, a due distinte famiglie anagrafiche (distinti nuclei familiari) se tra i componenti delle due famiglie non vi sono vincoli di matrimonio, parentela, affinità, adozione, tutela o vincoli affettivi”.

Aspetti fiscali del contratto di locazione parziale

Il contratto di locazione che abbia durata superiore a trenta giorni impone alle parti (nel caso di locazione ad uso abitativo al proprietario) di attivarsi per provvedere alla registrazione. La registrazione è obbligatoria e l’inadempimento rende nullo il contratto (l. n. 311/04).

Chi concede in locazione parziale un’unità immobiliare ad uso abitativo può aderire al regime della cedolare secca, ossia quella forma di tassazione che prevede un’unica imposta sostitutiva delle varie applicabili al contratto di locazione ed ai redditi derivanti.

L’Agenzia delle Entrate, con una propria circolare esplicativa del 2011 (circ. n. 26/E dell’1 giugno 2011), ha altresì specificato che l’adesione al regime di cedolare secca per la prima locazione parziale vincola a questo regime anche per le successive.

La stessa Agenzia ha altresì chiarito che nel caso di locazione parziale dell’abitazione principale, è dovuta la sola IMU “nel caso in cui l’importo della rendita catastale rivalutata del 5% risulti maggiore del canone annuo di locazione”, mentre sono dovute siamo l’IMU che la cedolare secca (o l’IRPEF) nel caso in cui l’importo del canone di locazione “sia di ammontare superiore alla rendita catastale rivalutata del 5%” (Fonte: Circ n. 5/E dell’11 marzo 2013.